O contrato de prestação de serviços é uma ferramenta essencial no âmbito da construção civil, devido, principalmente, à complexidade dos serviços que envolvem obras e demais construções. Assim, além de garantir direitos e deveres às partes envolvidas, o contrato oferece segurança jurídica no sentido de que aquilo que foi estipulado deverá ser cumprido.
A pergunta que surge é: qual é o melhor contrato a ser adotado em uma obra? Não há uma resposta certa, pois tudo depende das características do serviço que será realizado, das condições e prazos previamente estabelecidos e dos detalhes do ajuste, entre outros fatores.
Neste post, veremos os principais tipos de contratos na construção civil, as características, as vantagens e a importância da sua formalização. Acompanhe!
Preço fechado ou empreitada por preço global
É o contrato mais prático e o que oferece menos riscos. Nesse tipo de transação, o cliente realiza o pagamento de um valor fixo pré-determinado e, dessa forma, a construtora executa a obra completa, do início até o acabamento.
É importante que o objeto-fim e os procedimentos durante o decorrer de toda a obra estejam definidos e incluídos no ajuste. Qualquer alteração que não esteja prevista no acordo poderá onerar o cliente, gerando, assim, o desgaste da relação entre as partes.
A desvantagem desse tipo de contrato é a carga tributária imposta, fator que encarece todos os serviços. A nota fiscal emitida pela construtora inclui diversos impostos sobre o preço da obra, tais como PIS, COFINS e ISS.
Preço de custo ou construção por administração
Esse tipo de contrato é utilizado quando há uma ideia definida do projeto como um todo — projeto básico —, mas seus detalhes ainda não foram decididos e serão definidos no decorrer da obra.
Assim, a construtora deve executar a obra e angariar uma taxa de administração fixa mensal ou então variável entre 8% a 25% sobre os custos com material e mão de obra, conforme tipo e tamanho do serviço que será realizado.
Dessa maneira, como a construtora não tem como prever o orçamento final do serviço por causa da falta de detalhes da obra prevista no contrato, é estimado um preço fixo. E no decorrer do procedimento, por exemplo, com a inclusão de revestimentos ou acabamentos, o cliente pagará a taxa de administração para garantir a margem de capital da construtora. Assim, quanto mais cara a obra for ficando, mais a construtora lucrará.
O nome “contrato de custo” ou “contrato de construção por administração” faz jus ao seu trâmite, já que o cliente sabe exatamente o custo de cada item utilizado na obra.
Esse empreendimento sofre críticas pelo risco que o cliente corre em função da incerteza sobre o limite da obra e o custo total incerto que será gasto pelo serviço completo.
Preço máximo garantido (PMG)
É um contrato híbrido entre o preço fechado e a construção por administração, ou seja, é uma forma de aproveitar os benefícios e as vantagens do contrato por preço fechado, sem arcar com a alta carga tributária.
Nesse tipo de avença, a construtora elabora um orçamento aberto e uma taxa de remuneração. Se o empreendedor concordar com o que foi estabelecido, o contrato é assinado. É importante que esse acordo tenha duas condições a depender do custo final do serviço. Assim, se o custo for menor do que o esperado, construtora e empreendedor dividirão o lucro proveniente dessa economia. Por outro lado, se o custo da obra for maior, a construtora assumirá o prejuízo do negócio.
Esse contrato é considerado uma ótima solução para construtora e cliente por poder conciliar interesses mútuos e, assim, evitar o estouro do orçamento previsto.
Ressalte-se que, muitas vezes, a construtora superestima os custos para aumentar suas chances de economizar, diminuindo o risco de prejuízos caso o custo da obra seja maior do que o previsto. Dessa forma, é essencial que o cliente esteja atento às condições e aos valores antes de fazer o acordo.
Tomada de preços ou empreitada por preço unitário
Esse contrato é muito comum em obras de infraestrutura, manutenção e reformas, em que há poucos serviços e grandes quantidades. Assim, o preço final da construção é a soma do preço dos serviços realizados multiplicado pela quantidade.
Assim, cada serviço executado para construir o projeto possui um preço determinado por unidade de medida, como metro quadrado de assentamento de piso, quilos de estrutura de aço etc.
Terceirização (contrato civil entre prestadora e tomadora)
A nova lei permitiu de forma expressa a terceirização de todas as atividades em todos os setores econômicos. Dessa maneira, a empresa terceirizada poder ser contratada para executar qualquer atividade da construtora ou incorporadora, inclusive a atividade-fim (principal). Porém, não há vínculo empregatício entre os empregados da terceirizada e a empresa tomadora.
Essa é uma das principais mudanças trazidas pela Reforma Trabalhista no que diz respeito à terceirização.
O trabalhador executará os serviços para a construtora; contudo, será contratado e pago pela empreiteira. Para isso, a empresa deverá ter capital social suficiente e compatível com o número de empregados. Assim, a terceirizada remunera seus trabalhadores com direitos trabalhistas assegurados.
Nesse mesmo sentido, é possível haver a subcontratação de outras empresas para realização dos serviços, procedimento chamado de quarteirização.
A importância da formalização em todos os tipos de contrato na construção civil
O principal motivo para fazer um contrato é garantir a segurança tanto do contratado quanto do contratante, pois, na sua própria essência, é um acordo com consentimento mútuo. O documento garante que as partes tenham ciência de suas responsabilidades e obrigações com relação ao serviço a ser prestado.
É comum as pessoas cometerem erros, como deixar de especificar o objeto detalhado do contrato, não fazer referência a projetos e memoriais descritivos, não especificar as datas de entrega das etapas da obra ou contratar empreiteiros sem a documentação legal da empresa ou funcionários sem registro.
A falta de consideração e atenção no momento do ajuste pode gerar desentendimentos e processos judiciais. Por isso, existem muitos detalhes e situações a serem observados e definidos com atenção durante a realização de um bom contrato.
O acordo também oferece proteção jurídica para a empresa e o cliente, pois serve de prova jurídica, caso seja necessário. Considerando essa situação extrema, um contrato verbal seria um ponto negativo, pois é mais difícil de ser comprovado.
Apesar de ser um instrumento simples, um contrato de prestação de serviços é um documento consensual com validade jurídica. Logo, é muito importante contar com a assessoria de um advogado especializado que orientará da melhor maneira possível a parte interessada.
Como podemos ver, existem diversos tipos de contratos na construção civil. Cabe aos interessados identificar as suas necessidades e interesses e, com base nisso, escolher o ajuste mais conveniente.
Achou o post útil? Deixe um comentário com sua dúvida ou sugestão sobre o assunto!
