A economia colaborativa e compartilhada deixou de ser uma ideia aplicada e estudada em pequenos nichos e se tornou, nos últimos anos, uma realidade em larga escala. Essa tendência alinhou-se com a crise econômica vivida na última década e fez surgir novos hábitos de consumo, como a utilização de sites especializados em alugueis de imóveis por temporada.
Alugar um quarto, ou mesmo o imóvel todo, por poucos dias é uma opção vantajosa tanto para o proprietário, como para quem aluga – geralmente por preços melhores do que os praticados por hotéis. E a facilidade nessa transação é ainda maior com sites e aplicativos como o Airbnb, que conecta pessoas interessadas nesse tipo de negócio.
Contudo, a crescente utilização desse tipo de serviço trouxe também desconfianças e questionamentos sobre a legalidade do sistema quando o imóvel alugado faz parte de um condomínio. Muitos síndicos e condôminos sentem que haveria problemas e insegurança com a circulação de pessoas estranhas.
Fica então a pergunta: o condomínio pode impedir que os proprietários aluguem seus imóveis por poucos dias em sites e aplicativos como o Airbnb?
Direito de propriedade e a lei do inquilinato
A Constituição Federal cuidou de assegurar a inviolabilidade do direito à propriedade. Igualmente o Código Civil prevê que o proprietário tem direito de utilizar livremente de sua propriedade, desde que o faça de acordo com a finalidade econômica e social.
Assim, alguns defendem que o aluguel por temporada em condomínio residencial seria inviável, pois alteraria a finalidade do imóvel. O proprietário que opta por locar em sites de aluguel de temporada estaria dando uma destinação comercial a um imóvel residencial.
Ocorre que a Lei do Inquilinato, em seu art. 48, regula expressamente a locação para temporada, nos seguintes termos:
Considera – se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
Portanto, é direito do proprietário alugar seu imóvel por períodos inferiores a 90 dias, sem que isso caracterize alteração da destinação do imóvel. E vale frisar que a lei não aponta um número mínimo de dias para esse tipo de locação.
Poderia surgir dúvida caso a destinação exclusiva do imóvel seja esse tipo de locação, sem que o proprietário o ocupe para outro fim. Alguns defendem que, neste caso, haveria destinação comercial de hospedagem/hotelaria, incompatível com condomínios residenciais. Ainda não há um entendimento jurisprudencial consolidado, havendo certamente bons argumentos jurídicos para ambos os lados.
Proibição em convenção de condomínio
Alguns condomínios, visando impedir esse tipo de locação, incluíram proibição em suas convenções. Tais previsões podem ser questionadas em juízo, posto que limitam o direito ao uso da propriedade – garantido pela Constituição Federal, como dito acima.
O aluguel por temporada tem expresso respaldo legal, portanto, é lícito ao proprietário do imóvel, ceder sua unidade da forma e pelo prazo que entender melhor. Por outro lado, o limite desse direito se encontra na perturbação do sossego, segurança e bom andamento das atividades do condomínio.
Equilíbrio e bom senso
Não havendo impedimento, mas cientes dos problemas que esse tipo de locação pode causar, é interessante que condomínios criem regras claras que garantam a segurança e bem estar em todos os condôminos, sem restringir o direito daqueles que pretendem locar seu imóvel por poucos dias.
Uma prática já usada é restringir o uso das áreas comuns, como piscina e salão de festa, aos inquilinos de temporada. Exigir a divulgação das regras do condomínio a esses inquilinos, através de quadro na unidade a ser locada por temporada, também pode ser algo convencionado nos regulamentos condominiais.
Uma prática importantíssima – até mesmo para evitar passivo trabalhista – é impedir que funcionários do condomínio sejam utilizados na recepção dos inquilinos de temporada. É fundamental que o proprietário se abstenha de requerer qualquer atividade específica ou “favores” aos empregados do condomínio, sob pena de, possivelmente, caracterizar desvio de função. Toda atividade necessária ao recebimento dos inquilinos deve ser realizada pelo próprio proprietário ou por pessoa por ele contratada especificamente para esse fim – e que não seja empregada do condomínio.
Com regras claras, é possível alinhar o direito do proprietário de utilizar seu imóvel, com os interesses comuns dos demais condôminos e evitar problemas.
Na elaboração das regras, sugere-se sempre contar com a orientação de advogado especializado na área, que estará apto a melhor redigir a convenção e regimento interno.
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